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Crisis de seguridad: Cómo afecta al sector inmobiliario y la devaluación de las zonas residenciales

Andrea Cova Moore
La ola de delitos violentos no solo afecta al ciudadano de a pie, sino también a los distintos rubros. Expertos abordan la temática.
Por lo menos en el barrio Meiggs, ubicado en la comuna de Santiago, en la Región Metropolitana, las últimas semanas ha recrudecido la violencia, convirtiéndose en el epicentro de una ola de robos, balaceras e incluso un incendio que afectó a la zona. De hecho, a fines de septiembre se registró el robo de cerca de $100 millones a un ciudadano chino; convirtiéndose en un hecho que impactó a las autoridades por su magnitud y condición.
Son diversos los incidentes que han ocurrido en el sector, lo que eventualmente puede devaluar al barrio, tanto en el comercio como en la parte inmobiliaria. Lamentablemente, esta no es la única zona de la Región Metropolitana que vive una situación similar. Comunas como La Pintana, Puente Alto, Santiago Centro, San Bernardo, Recoleta, entre otras, son los epicentros de constantes homicidios e ilícitos de alta connotación social, incluso, debido a los hechos que se registran en distintas partes del país. A fines del año pasado, el alcalde de La Reina, José Manuel Palacios, decretó “emergencia comunal”. En aquel entonces, el edil tomó “medidas extraordinarias” para tratar de paliar la situación.
De acuerdo con cifras oficiales del Centro de Estudios y Análisis del Delito (CEAD), dependiente de la Subsecretaría de Prevención del Delito, el número de homicidios en 2022 se presenta de la siguiente manera por comuna:
1. Santiago: 55 homicidios.
2. San Bernardo: 22 homicidios.
3. Recoleta: 20 homicidios.
4. Estación Central: 19 homicidios.
5. Puente Alto: 15 homicidios.
6. La Florida: 14 homicidios.
7. La Pintana: 13 homicidios.
La crisis de seguridad y el sector inmobiliario
Ya de por sí, adquirir una vivienda se ha convertido en una misión casi imposible debido a la inflación, las mayores restricciones al crédito y tasas de interés muy elevadas, pero a este escenario ya complejo se le agrega la inseguridad como un factor que podría devaluar la zona residencial.
Jorge Berríos, director académico del Diplomado en Finanzas Unegocios de la FEN de la Universidad de Chile, explica que en todas las zonas donde existe un riesgo de cualquier tipo se va a crear una “relación precio-riesgo, que significa que a mayor riesgo de la zona, los precios tienen que bajar, porque las personas no están dispuestas a pagar determinados valores por los factores de riesgo que posee el sector. Existe una relación directa entre el factor riesgo y seguridad en términos de los precios de los departamentos y casas”.
Asimismo, advierte que este efecto se da por zonas de riesgo, independientemente de la comuna, “un ejemplo concreto: una zona potencial de riesgo es la Plaza Baquedano y todos los departamentos que están cercanos al Parque Forestal, que ha salido mucho en la noticia los portonazos, los robos en la noche y las agresiones. Por lo tanto, más que hablar de comunas, son zonas bastante específicas donde se están generando algunos factores de inseguridad”.
En tanto, Julio Nazar, académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, señala que debido a la delincuencia se genera una depreciación del valor de las propiedades del sector, “menos personas desean vivir en esos barrios, o al menos no lo consideran como opción. La inseguridad, delincuencia y el descuido urbano son factores que afectan directamente la plusvalía de las viviendas y comercio, y que es complejo de revertir en corto tiempo si no existen políticas públicas concretas y sistemáticas en ellas (tanto policiales, como urbanísticas y económicas)”, advierte.
Asimismo, coincide con Berríos y señala que más que comunas en específico, son zonas críticas de la ciudad, donde existe un aumento de la delincuencia. Esto ocurre en el “cuadrante Meiggs y parte del eje Alameda desde la Estación Central hasta General Velásquez; lo mismo con sectores de comunas periféricas. Pero es un fenómeno que, a comunas como La Pintana, Cerro Navia y Puente Alto, entre otras, les ha generado una estigmatización muy grande y con ello, dificultad para instalarse como territorios deseables para el desarrollo de vida urbana”.
¿Un desplazamiento masivo?
Nazar comenta que eventualmente podría existir un desplazamiento de las personas a otras comunas “en la medida en que quienes dejen esos barrios inseguros puedan optar a una propiedad (en arriendo o compra) que esté al alcance de su realidad económica. La flexibilidad para poder escoger un destino residencial que mantenga atributos urbanísticos del que se deja atrás (como por ejemplo centralidad, acceso a transporte público o cercanía a servicios entre otros) es compleja con la situación económica del país hoy, y por ello, se hace más crítico buscar los medios para actuar en estos barrios lo antes posible”.
Por otro lado, Luis Fuentes, académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, advierte que sí se podrían producir desplazamientos entre sectores, pero con las limitantes que permiten los ingresos de cada familia: “La vivienda en propiedad y en arriendo ha aumentado fuertemente en relación con los ingresos, por lo cual esta relación junto al tamaño de las mismas constituyen fuertes limitantes para los desplazamientos de las familias”.
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Oscar Vilches
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